資産価値のある土地とは?

土地=資産というのは皆さん共通の認識だと思いますが、家を建てられない土地もあるということをご存知ですか? 日本全国の土地のどこにでも家が建てられるわけでは無いのです。

土地持ちは勝ち組だと言われますが、家を建てられたり、その他にも利用することが出来るから価値があるわけで、利用が難しかったり出来ない土地は資産価値が低い、もしくは資産価値が無い土地なのです。

でも資産価値のある土地って言われてもピンと来ないですよね?

分かりやすく言うと、10年後、20年後、30年後でも欲しい人がいる土地が資産価値があると言えます。

極端な例をあげるなら、銀座や六本木の駅前の土地は30年後に価値が無くなると思いますか?

土地のことが全く分からなくても、誰もが価値が無くならないと思いますよね?

つまり、

将来的に需要がある=資産価値がある

ということです。

土地は数百万円、数千万円、数億円もする高価なものですので、後でこんなはずじゃなかったと後悔しても手遅れになってしまうこともあります。

下記に当てはまる方は正しい知識を身につけましょう。

購入を検討している

土地活用を検討している

売却を検討しているもしくは価値を知りたい

具体的にはどうやって探す?

土地のエリアを決める

エリア選定は最も重要です

エリアを間違えてしまうとそれ以外のことをどんなに頑張って決めても無駄になります

誰も住んでいない、電車も通っていないようなど田舎の土地をどんなに安く買ったとしても、将来高い金額で売れると思いますか?

高い値段出して買う理由がないですよね?下手したらタダでもいらないって言われてしまうかもしれません。

高い金額で売れると言うことは、高い金額を出してでも買う価値があると思う人がいなければ実現しません

需要が少ないエリアの土地をすでに持っているけどどうすれば良いの?と言う方は太陽光発電などがオススメです。

太陽光発電などで安定した収益が見込める土地ということであれば、売却先の対象が居住用の方ではなく投資用の方になります。

そのまま持っていてもお金が入ってくるようになりますし、これだけ稼いでる土地ですとアピール出来ればそのまま売るより高く売れる可能性がグッと上がります。

また、需要はありそうだけどほったらかしにしてしまっている土地がある方は、空きスペースを活用するのも一つの考えです。

 

買うならどこのエリアがいいの?

東京23区の駅から15分以内の場所なら将来的にも需要が見込めるので安心です。15分以上の場所が駄目なわけではないですが、23区内でも人気に格差はありますので、駅から離れてしまうと駅前に比べて極端に価格が低くなってしまっているところもあります。

価格が低いならお買い得じゃないの?と思われるかもしれませんが、周りが高い中で安いと言うことと、周りが同じ様に安いということは意味合いが違います。価格は需要と供給で決まりますので周りが同じように安いところは人気がないということです。

駅まで徒歩圏内の場所ならひとまず大丈夫だと思っていいでしょう。

学校の近くやスーパーの近くという理由で購入することは、資産価値を重視するという意味では避けた方が良いと思います。

駅と比べて無くなってしまう可能性が高く、無くなってしまうと価値が落ちてしまう可能性が高いのでリスクが大きいです。

他には神奈川、埼玉、千葉にある、都心まで直通してる路線の駅で1時間以内で都内の駅まで出られるところは大体大丈夫です。

理由としては、日本は職場が東京都内に集中しているからです。首都圏に住んでいるほとんどの人は朝早く起きて、朝の通勤ラッシュを我慢しながら仕事に向かいますよね?

通勤ラッシュが起きていると言うことは、同じもしくは近いところにみんなが集まっている、つまり需要があるということです

朝早くから2時間、3時間かけて会社に行くのは効率が悪いので、出来るだけ職場の近くに住みたいとみんなが思います。

だから23区内もしくは主要な駅まで1時間以内の場所は需要があるのです。

区分マンションの投資を行うにあたってもエリア選定の考え方は同じですので将来後悔しないようにしっかりと選びましょう。

 

土地の形状、大きさを選ぶ

次に見るところは土地の大きさと形状になります。

どんなに立地が良くても家が建たない大きさだったり、三角形だったりペラペラな見た目の家になってしまうような、極端な形状の家になってしまう土地は不人気です。

また、いくら都心の一等地だからといって、畳一畳分の大きさしかない土地があってもほとんど使い道が無いですよね?

同じ様に、幅が狭くて奥行きがやたら長いような細長い土地も利用することが出来ないので、中々買ってくれる人が見つかりません。

土地の使い道の例としては

・アパートやマンションを建てる

・店舗として利用する

・戸建を建てる

・駐車場として利用する

・太陽光発電として利用する

・コインランドリーとして利用する

・自動販売機を設置する

等がありますが、出来る事が多い方がそれだけ需要が生まれますので、最低でも戸建が建てられるくらいの大きさの土地を選びましょう。

いつの時代も重要のある、車庫付き4LDKに建て替えが出来るくらいの大きさがおすすめです。

二階建しか建たないエリアなら土地面積85m2以上、三階建が建てられるエリアなら土地面積65m2以上の土地なら大体問題ありません

注)風致地区、第一種高度地区など建築の規制が厳しい地域を除く

また、形状は出来るだけ正方形に近い土地か、極端に細長くないゆったりとした長方形が価値が高いです。

少し専門的な話になりますが、どれくらいの規模の家が建てられるかは、建ぺい率、容積率、高度規制、斜線制限、地区計画、建築協定、民法、その他条例、天空率などによって決まります。

建築する際は、上記内容を守った上でCADで建物の設計図をつくり、出来上がった図面を持って役所に申請します。

そして役所に認めてもらうことが出来ると家を建てることが出来ます。

ですから、プロでないと確実にこれくらいの家が建てられると判断するのは実は難しいです。

そこでおおよそを把握するという目的でGoogleマップや住宅地図で近隣の様子を確認してみましょう。

周りがどんな家が建っているか、駅前だとどうなっているかなど見てみるとなんとなくイメージがつきますよ。

基本的なことは自分でも理解した方が良いですが、最終的に契約する際はプロに任せることをオススメします。

道路幅&道路付けに注意する

道路付けとは、土地の前面の道路に接している状態のことを言います。

家が建てられる土地かどうかということは、建築基準法で定めた基準を満たしているかどうかで決まります

家が建てられない土地は極端に価値が落ちますので十分に注意する必要があります。

道路について詳しくなると不動産屋になれると言ってもいいくらい奥が深いので、ここでは最低限のことだけ知っておきましょう。

家を建てるためにはこんな決まり事があります

土地の前面の道路幅が4メートル確保されている必要がある

道路幅が4メートル未満の場合は、道路の中心から2メートル離したところからしか家は建てられない

土地と道路が最低でも2メートル接していないと家は建てられない

上記を満たしていても前面道路が建築基準法上の道路じゃなければ家は建てられない(道路に見えても実際には道路ではなく通路や水路だったりという事があります)

不動産会社に仲介してもらうのであれば契約書や重要事項説明書に記載されてますが、自分で調べたい場合は役所に行くか、もしくは役所のホームページで調べる事が出来ます。

この他にも気をつけることはたくさんありますが、

1.エリア

2.土地の大きさや形状

3.道路

の3つを意識して土地探しを行うことによって、資産価値のある土地を探す最低減の準備が出来たと言っても良いでしょう。


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Posted by tochi